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掘金一体化机会 房企重仓长三角
中房智库研究员 付珊珊 | 文   从1982年提出“长三角经济区”到1992年清晰“长三角城市群”,长三角一直占有着全国经济的中心方位。本年的政府工作报告提出,将长三角区域一体化开展上升为国家战略,这意味着长三角的一体化开展将按下加快键。   对房地产企业来说,区域经济的开展利好便是其布局的风向标。尽管大湾区开展势不可当,但作为传统经济繁荣区,叠加一体化进程加快开展的盈利,长三角区域现在依然是房企布局的重要阵地。龙湖集团沪苏公司总经理温介邦以为,长三角一体化将为长三角城市群供给更多生机和开展动力。在长三角一体化布景下,城市群开展会催生许多时机,一起也带来许多改变。   本年以来,杭州、姑苏成为长三角城市群中地市最热的两大城市。依据中房智库研究员计算,到本年5月20日,杭州土地出让金已破800亿元大关,姑苏以677亿元紧随其后;在成交建筑面积上,徐州排榜首,杭州和姑苏以均以491万平方米并排第二。   中心城市的地市迸发离不开房企高涨的拿地热心。据计算,本年以来,在长三角揭露商场拿地金额前十的房企别离为碧桂园、新城控股、中海地产、绿城我国、新期望地产、华润置地、融创我国、保利开展、招商蛇口和荣盛开展。   归纳2018年长三角揭露商场拿地前十房企和本年以来在长三角揭露商场拿地前十的房企来看,TOP10房企在长三角的拿地金额占比从2018年的21%上升到2019年前五月的27%,拿地会集度显着提高。此外,头部房企和苏浙系房企在长三角的土地储备也占有绝对优势。   详细到典型房企来看,碧桂园的拿地金额最高,本年以来在长三角现已斥资近200亿元拿地,拿地数量18块,依据克而瑞数据显现,碧桂园也是到本年2月在长三角未开工土地储备最多的房企,其未开工土地储备建筑面积达4768万平方米。我国恒大和绿洲控股两家房企在长三角的未开工土地储备也均在2000万平方米以上。   ━━━━   楼市体现微弱影响房企布局   2018年,全国商品房出售面积171654万平方米,出售额149973亿元,均刷新纪录。其间长三角区域就奉献了全国近四分之一的商场份额。2015年以来,长三角住所用地成交金额和成交建面逐年上升,2018年全年成交21483万平方米,土地出让金额到达11825亿元。   2018年至今,长三角全体土地商场现已走出“起-伏-起”的行情,本年二季度以来长三角住所用地出让显着提速,4月份,成交楼面均价到达7845元/平方米,创下2018年以来新高。   在长三角城市群中,上海作为仅有的一线城市,不仅是经济领头羊,也是房企总部集合地,对房企的招引力可见一斑。可是,现在上海地价攀升,不少房企在上海拿地“有心无力”。   作为长三角城市群中的中心城市,杭州和姑苏本年以来体现出微弱的迸发力,尤其是土地商场,招引了很多房企攻城略地。   依据中房智库研究员计算,杭州2019年以来的土地出让金和住所用地成交建筑面积均在长三角要点城市中位列榜首,其间土地出让金882亿元,住所用地成交建面为491万平方米。值得注意的是,杭州2019年以来的成交楼面价现已超越上海的均匀楼面价格,到达17953元/平方米。   姑苏也是本年商场较为炽热的城市之一。2019年以来,其住所用地出让金到达677亿元,仅次于杭州,但其住所用地成交建筑面积与杭州相等,为491万平方米。   除了杭州和姑苏,长三角区域中有13个城市2019年以来的住所用地出让金超越100亿元。全体来看,尽管要点城市住所用地成交金额和成交建面同比下降数量居多,但整个长三角依然坚持较为微弱的楼市根本面。   ━━━━   规划房企和本乡房企占先机   长三角区域一体化开展上升为国家战略无疑给嗅觉敏锐的房企一个信号,方针利好以及部分城市出台的鼓舞方针助推了房企拿地热心。自本年二季度以来,长三角区域土地商场复苏显着,部分城市土拍炽热,地王频出。   依据中房智库研究员计算,在长三角的土地竞赛中,规划房企和本乡苏浙系房企具有地缘优势,在土地商场占有先机。   无论是从拿地金额看仍是从未开工的土地储备面积看,万科、碧桂园、新城控股、绿洲等规划房企依然占有前排方位。   2018年,万科在长三角揭露拿地耗资最多,投入总金额为499亿元。龙湖和碧桂园紧随其后,也别离斥资333亿元和332亿元拿地。2019年,房企在长三角拿地投入又有新的改变,碧桂园加大在长三角的出资力度,前五月拿地金额197亿元,拿地18幅,建筑面积达251万平方米,新城控股和中海地产别离位列第二和第三,拿地金额别离为187亿元和166亿元。   标杆房企中,碧桂园、恒大、绿洲是在长三角未开工土地储备最多的三家房企,土储建筑面积均超越2000万平方米,其间碧桂园土地储备高达4768万平方米。   在克而瑞计算的土地货值数据中,长三角区域土储货值超越5000亿元的均为头部房企,包含绿洲、碧桂园和融创我国。   大房企之所以可以在长三角占有土地储备先机,是依靠于其全国化的深化布局和城市群的深耕。因为大房企现已具有相当规划,而规划的条件即足够的土地储备,简直大规划房企在长三角均有广泛布局。   比较规划房企,一些本乡房企依靠地缘优势在长三角布局中抢占商场先机,例如祥生地产、弘阳地产、滨江集团等。这些房企在长三角的土地储备货值均超越800亿元,归于本乡深耕型企业。如祥生地产在浙江诸暨商场份额占有多半,也因而被称为“祥半城”。滨江集团相关人士也向中房智库研究员表明,现在开展依然集合浙江以及长三角区域,暂时没有大举向外扩张的方案。苏系房企弘阳地产近年快速扩张,土储布局根本都在长三角区域,区域内总土储货值挨近1000亿元,占总土储超越80%。   ━━━━   外来新势力包围抢食   除了上述提及的房企,还有一类外来新势力房企开端加快布局长三角,比方荣盛开展和新期望地产。   荣盛开展此前主要以廊坊为中心,深耕京津冀区域,2018年,荣盛在长三角拿地6宗,建筑面积为65万平方米,在长三角拿地总耗资仅有32亿元。可是2019年以来,荣盛开展在长三角拿地提速,到5月20日,荣盛现已在长三角揭露土地商场斩获10宗地块,土地建筑面积80万平方米,累计投入83亿元,是上一年全年投入的两倍多,且2019年初次进入杭州、姑苏、绍兴、南通等地。凭仗大的拿地力度,荣盛也成为本年以来在长三角揭露商场拿地金额投入第十名。   新期望地产也是长三角区域的新面孔。本年3月以来,新期望接连斥资约138亿元先后在长三角温州、南京、杭州等地落子。值得注意的是,2018年新期望地产出售额增加至316亿元,其间有104亿元出售额均是由温州奉献。在中房智库研究员计算中,新期望在本年以来长三角揭露商场拿地金额排行榜上打败华润、融创、保利等实力房企位居第五,成为长三角区域新的“围猎者”。   跟着楼市和土地商场竞赛的加重,长三角出资危险也在集合。从本年以来土地出让状况看,高溢价地块多会集在长三角区域。房企抢地催生高地价,而区域房价已处于高位,房企以超高价拿地赌限价放松的预期将面对应战。在调控方针反复强调稳地价稳房价的大布景下,房企赢利空间进一步被紧缩。   (此文刊于我国房地产报6月17日11版 责任修改 苏志勇)   流程修改:曹冉京   审读:戴士潮   我国房地产报版权所有   未经授权不得转载以及任何方式运用